Мнения специалистов рынка по поводу выбора из этих двух довольно популярных в наше время вариантов решения жилищной проблемы.
Сергей Черноскутов, директор инвестиционно-строительной компании «Альфа-Урал»:
– Конечно, ипотека выгоднее. Если аренда жилья предполагает ежемесячные траты
на чужое жилье, то ипотека – это инвестиции в ваше собственное. Ипотека уже давно для многих стала реальной возможностью решить квартирный вопрос и улучшить свои жилищные условия. Накопить сегодня деньги на покупку нового жилья очень трудно, порой даже невозможно. Не стоит также забывать о ежегодном, как минимум,
10-процентном повышении цен на недвижимость и росте инфляции. Например, в Екатеринбурге за восемь лет стоимость жилья выросла в цене в пять раз. Если в 2002 году 3-комнатная квартира улучшенной планировки площадью 66 кв. метров, расположенная в районе Эльмаш, стоила 735 тыс. рублей, то в 2011 году ее стоимость достигла уже 3 млн рублей.
Но если говорить о дорогом эксклюзивном загородном жилье стоимостью 20–30 млн рублей, то здесь лучше сделать выбор в пользу аренды. Ежемесячные арендные платежи составляют примерно 150–200 тыс. рублей. Если приобретать такой жилой объект в ипотеку, он будет окупаться очень долго.
Евгений Шубин, директор ООО «Центральное ипотечное агентство»:
– Этот вопрос будоражит умы людей с тех пор, как банки начали выдавать ипотечные кредиты. Конечно, к нам в основном приходят люди с уже сформированной по этому поводу точкой зрения: ипотека выгоднее.
Безусловно, выплаты по ипотеке нельзя считать тратой – это вложение средств. Да,
в этом случае нужно ежемесячно нести в банк деньги, делать платеж по кредиту. Но это – платеж за свое жилье, в котором к тому же не жалко денег на проведение ремонта по своему вкусу. А не платежи собственнику арендуемой квартиры, который в любой момент может отказать в продлении договора.
Рассмотрим пример в цифрах. 1-комнатная квартира не на окраинах города (районы ВИЗ, Автовокзал, Юго-запад, Пионерский) – примерная стоимость 2 млн рублей. Предположим, у человека есть 20 % от ее стоимости – 400 тыс. рублей. Соответственно сумма кредита составит 1,6 млн руб. При сроке кредита в 15 лет ежемесячный платеж будет составлять примерно 18–19 тыс. рублей – это фиксированная цифра в течение всего срока выплат. Конечно, нужно еще помнить о ежегодной страховке (в первые годы она составляет примерно 15 тыс. рублей, в последующие – меньше). Но не нужно забывать, что это выплаты за свою квартиру.
Аренда же такой квартиры обойдется в 15–16 тыс. рублей (возможно, меня поправят специалисты по аренде). Это – платеж чужому дяде – арендодателю. Причем стоимость аренды имеет тенденцию изменяться, и чаще всего в сторону увеличения. Как, кстати, и стоимость квартир.
С учетом того, что размер ежемесячных платежей и при аренде, и при ипотеке – цифры абсолютно сопоставимые, вывод – налицо: покупка квартиры в ипотеку выгоднее аренды жилья. Видеосюжет на эту тему можно посмотреть на нашем сайте: www.ipoteka66.com.
В любом случае брать кредит на покупку квартиры нужно, имея стабильные доходы и накопленную сумму для первоначального взноса. Без этого – лучше довольствоваться арендой.
Михаил Буньков, руководитель отдела вторичного жилья РК «Ярмарка»:
– Люди обычно не задают такой вопрос, чаще мы сами озвучиваем его. В частности, тем, кто сам не решается сделать первый шаг и оформить ипотечный кредит. Как правило, оплата аренды сопоставима с размером платы по кредиту. К примеру, стоимость аренды 1-комнатной квартиры составляет 12–15 тыс. рублей в месяц. Оплата же ипотечного кредита, равного 1 млн руб., со средним сроком 180 месяцев, составляет 11–13 тыс. рублей, кроме того, всё зависит от суммы первоначального взноса.
Поэтому я однозначно за ипотеку. При аренде вы платите за проживание сегодня, а не за жилье, которое находится в вашей собственности навсегда. А по поводу ипотеки, конечно, важным фактором является наличие собственных средств и достаточный ежемесячный доход. Наличие накоплений может быть рассмотрено как состоятельность заемщика и стабильность в его доходах. Но вопрос «первоначалки» можно решить и с помощью риэлторской смекалки.
– А с точки зрения инвестирования средств в недвижимость, насколько выгодна сегодня ипотека?
Михаил Буньков:
– Во все времена инвестиции в недвижимость были выгодны, при условии ее оплаты без долговых обязательств. Другой вопрос – проценты по кредиту. Переплата по кредиту – это долговые отношения между заемщиком и кредитором, но зато квартира приобретается сразу в собственность. Достаточно сложно делать прогнозы на 10–20 лет (средний срок по ипотечному кредиту). Но, исходя из практики, как бы ни «скакал» рынок недвижимости, рост цен всегда преобладал над падением.
Евгений Шубин:
– По этому поводу могу лишь сказать, что за все годы существования ипотечного кредитования у нас было немало клиентов, взявших ипотечный кредит на покупку квартиры не для проживания, а для инвестиций. И многие из них приходят снова – например, чтобы поменять купленную в кредит несколько лет назад 1-комнатную на 2-, 3-комнатную квартиру и снова с использованием ипотечного кредитования.
Алла Шимолина, ведущий специалист отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
– Давайте рассмотрим ситуацию, когда человек уже имеет жилье и планирует приобретение следующего жилья не с целью улучшения жилищных условий (расширения площади), а с целью вложения имеющихся свободных денежных средств, чтобы в дальнейшем сдавать объект в аренду.
Если исходить из предположения, что окупаемость вложения равна 11 годам, то по истечении данного срока продажа или сдача внаем объекта покажет разницу дохода (прибыль от сдачи 2-комнатной квартиры очевидна). Надо учитывать и тот момент, что если объект недвижимости приобретается для получения дальнейшего дополнительного дохода, то наиболее интересно приобретение 1-комнатных квартир эконом-класса в околоцентральных районах города и вдоль линии метрополитена, а также 1-, 2-комнатных квартир бизнес-класса в Центре, желательно в новом доме с паркингом, охраняемым двором, наличием евроремонта и всей бытовой техники.
Сегодняшние размеры ежемесячных платежей по ипотеке, в среднем, составляют 15–20 тысяч рублей. 15 тысяч рублей платят заемщики, взявшие кредит в размере 1,2 млн рублей на покупку 1-комнатной квартиры с первоначальной суммой взноса в 300 тысяч рублей (20 % от стоимости квартиры в 1,5 млн рублей) и 15-летним сроком выплаты займа. 20 тысяч рублей в месяц платят те, кто купил 2-комнатную квартиру стоимостью 2 млн рублей с первоначальным взносом 400 тысяч рублей и сроком возврата кредита – 15 лет. Существуют и программы с первоначальным взносом в размере 10–15 % от стоимости квартиры. Более точные расчеты в использовании ипотеки как вложения инвестиций в недвижимость можно произвести в агентствах недвижимости города, которые занимаются всеми операциями – и ипотекой, и куплей-продажей, и арендой недвижимости. Такие консультации в нашей компании проводятся абсолютно бесплатно.
Сергей Черноскутов:
– Ипотека не является инвестиционным средством. Это только один из способов приобретения жилья. Назвать его инвестицией нельзя. Если сравнить ежемесячные расходы на аренду жилья и выплату ипотечного кредита, то можно увидеть, что эти суммы практически одинаковые. Например, средняя аренда однокомнатной квартиры в Екатеринбурге на сегодняшний день составляет 12–13 тысяч рублей в месяц, двухкомнатной – 17–18 тысяч рублей. Процентные ставки по ипотеке сегодня варьируются от 9 до 17 %. Размер кредитных ставок определяется исходя из данных заемщика – размера его заработной платы, количества поручителей, суммы личных средств, наличия дополнительного залога, кредитной истории и т.д. При сумме ипотечного кредита в 1 млн рублей сроком на 15 лет и средней ставке 10,5 % ежемесячные выплаты составят 9 500 рублей. Учитывая среднюю стоимость аренды однокомнатной квартиры в городе, выгода приобретения жилья в ипотеку очевидна.