По оценке риэлторов, пятая часть жилых объектов на рынке продается самими собственниками. И вероятность покупки квартиры, выставленной частным лицом, - не более 20 процентов. Но даже и эти относительно немногочисленные объекты специалисты, подбирающие для своего клиента вариант покупки, стараются обойти стороной. Имея особое отношение к ним, ориентируют покупателей на другие варианты, выставленные коллегами - агентствами недвижимости, и объясняют это большими рисками срыва сделки или несовершения ее в нужные сроки.
1.Редкий и страшный
При покупке недвижимости у человека, который для подготовки и сопровождения сделки нанял риэлтора, все вопросы по цене объекта, по его состоянию, по прогнозу срока выхода на сделку, внесению предварительного платежа в обеспе-чение обязательств покупки, денежных расчетов и заключению договора купли-продажи и т.д. покупатель задает посреднику. Когда у продавца квартиры нет представителя в виде агента, то всё это обсуждается и делается непосредственно с ним. Соответственно никто не может гарантировать то, что сделано это будет со знанием дела. Но основной риск заключается даже не в этом.
Покупатель рискует тем, что после внесения частичного платежа продавцу не произойдет ничего - он не купит квартиру и не вернет свои деньги. Напомним, что частичный платеж за квартиру вносится для того, чтобы продавец был уверен в том, что данный покупатель намерен совершить сделку, а покупатель - в том, что за время подготовки документов для сделки, объект не будет продан другому лицу, ведь после внесения аванса квартира не рекламируется и не показывается новым покупателям.
- Если покупатель решил приобрести квартиру у собственника, внести аванс владельцу, никто не дает ему гарантии, что продавец "случайно" не потеряется с вашими деньгами, - говорит Елена Николаева, начальник отдела жилой недвижимости компании "БК_НЕДВИЖИМОСТЬ". - В случае передачи аванса в риэлторскую компанию она несет ответственность за денежные средства и гарантирует их возврат при невозможности совершения сделки.
Александр Долгошеин, заместитель директора агентства недвижимости "Мир вашему дому", считает, что когда продавец умышленно взял аванс, не продал объект, и не вернул деньги - вероятный, но редко встречающийся случай:
- Тут никак не застраховаться - вернуть сумму от "частника" без суда практически невозможно. В то же время трудно представить себе агентство недвижимости, которое взяв аванс, возьмет его себе и исчезнет. В чем для него смысл из-за одного-двух-трех авансов отказываться от вознаграждений по основной деятель-ности? Подобные действия приведут к тому, что с этим агентством профессионалы просто прекратят сотрудничать, что равноценно краху деятельности. Рисковать бизнесом из-за аванса никто не будет.
Если клиент риэлторской компании выбрал и настоял на своем выборе квартиры, продаваемой самостоятельным лицом, агентству приходится принимать это как должное и соглашаться на авансирование объекта. Однако при этом агентство тщательно проверяет всю информацию не только по объекту, но и по самому собственнику. Зная, что нужно и должно при этом сделать, считает, что покупа-телю самому сложно справиться с этой задачей.
- Если мы и вносим предварительный платеж частному лицу, то в виде задатка, возвращаемого в случае чего в двойном размере, - добавляет Александр Долгошеин. - Очень тщательно проверяем всю информацию, обязательно снимаем копию паспорта гражданина, узнаём его место работы и пр. Если о человеке, особенно о том, кто реализует квартиру по схеме "чистая продажа", не удается получить достаточно сведений, то отказываемся от сопровождения сделки.
По словам Елены Николаевой, в ее агентстве во избежание неприятностей для клиента составляется предварительный договор купли-продажи, в котором прописываются все обязательства и ответственность сторон, цена объекта, дата подписания основного договора, а также сроки передачи объекта. По этому дого-вору вносится продавцу задаток, который страхует клиента.
2.Частый и опасный
Это риск невыполнения обещаний продавцом квартиры. К нему относятся разные ситуации. Начнем с той, когда продавец не хочет брать аванс, что на деле означает отсутствие каких-либо гарантий в покупке данного объекта. Квартира может и дальше выставляться на продажу, повышаться в цене, может найтись другой покупатель и т.д. Но, даже подписав предварительный договор при полу-чении первой части денежной суммы и взяв на себя определенные обязательства, продавец имеет право отказа от намерений по отчуждению квартиры. Ведь за это он не несет никакой ответственности.
В случае с продажей квартиры через риэлтора, работающего в рамках корпора-тивных стандартов и принятых этических норм поведения на рынке, эти моменты исключены.
- Часто квартира продается с целью купить другое жилье, и вероятность того, что выбор встречного варианта для "частника" не растянется на месяцы, или вообще он не сможет ничего себе подобрать, на практике очень велика, - объясняет Елена Николаева. - Соответственно он не продаст покупателю свою квартиру. Когда процесс подбора варианта "берут в свои руки" риэлторы, шансов, что всё сложится, намного больше. Еще один важный момент - это передача квартиры. Возникшие споры с собственником покупатель решает сам. При участии же агента, все претензии предъявляет к нему, а он уже, в свою очередь, решает все возник-шие вопросы.
Ситуацию, когда частное лицо, передумавшее продавать квартиру, возвращает деньги, Александр Долгошеин тоже считает опасной:
- Да, деньги возвращены покупателю, мошенничества не произошло. Но ведь время ушло, и рынок мог измениться - поменялись экспонируемые объекты, повысились цены и пр. Другими словами, продавец мог подписать любой договор, мог смотреть на тебя и хлопать честными глазами, но не знать при этом реалий рынка. Или, соглашаясь на продажу конкретному человеку, думать, что у него там, во встреч-ной покупке, в подготовке документов и пр. всё сложится, тогда как реально это может и не случиться. При этом он может с нами, как с представителями покупа-теля, не общаться и не рассказывать свою ситуацию, может рассказывать и не слушать наши комментарии по этому поводу. Очень сложно из него "вытягивать" информацию, и, самое главное, - трудно найти общий язык.
Риэлторы говорят, что им всегда нужно балансировать между двумя сторонами, им нужны знания из разных областей, способность увязывать их в один узел и умение усаживать за стол переговоров две стороны, которые стоят "друг к другу спиной", и путем переговоров добиваться компромисса, результата. Помогает в работе то, что профессионалы между собой говорят на одном языке и могут оценивать возможности совершения той или иной сделки. С частником же нужно стараться правильно понять друг друга, проверить всю информацию, которую он дает, оценить ее достоверность, реальность желаний и возможность исполнения.
3. Наиболее вероятный
Это риск того, что продавец всё же выйдет на сделку, но, не желая того, сорвет ее. Например, в день подписания договора купли-продажи предоставит не все документы, необходимые для государственной регистрации. В самый последний момент сделка может не состояться, например, по причине того, что в отчужда-емой квартире есть перепланировка, которая не согласована, или квартира приобреталась в период давно расторгнутого брака, и нет необходимого нотариально заверенного согласия бывшего супруга на продажу, и многое-многое другое. В результате покупка-продажа будет перенесена на другой срок, продавец отправится исправлять недочеты, а остальные участники цепи обмена из несколь-ких объектов потеряют время, а в некоторых случаях - и деньги. Допустим, кто-то из них покупает жилье с ипотечным кредитом, и ориентируется на акцию банка по сниженной процентной ставке, а она завершится к тому времени, когда продавец будет готов, и заемщику придется брать кредит под больший процент.
Конечно, погрешности в подготовке пакета документов случаются и с риэлторами, но гораздо реже. Потому что они заинтересованы в скорейшем заключении сделки и денежных расчетах между сторонами, которые являются моментом получения ими вознаграждения за работу.
Частник продает частнику
Когда встречаются два человека - продавец и покупатель, уверенные в своих силах и в знании рынка и, возможно, имеющие негативное отношение к риэлторам, к их услугам, можно предположить, с чем они могут столкнуться при подготовке сделки.
- Возможно, они без проблем совершат эту сделку, пройдут мимо очень многих подводных камней и даже не заметят, что были в шаге от больших проблем, и потом будут всем окружающим рассказывать, как лихо у них это получилось, - допускает Александр Долгошеин. - Но также запросто покупатель может захотеть купить квартиру и не смочь это сделать. Или купить, но не за ту цену, или купить, но с проблемами+
В качестве резюме
Практика показывает, что на сделку без профессионала идут люди, которые либо уже ошибались в выборе риэлтора, либо у них нет денег платить за его услуги. Реже - те, кто продает не свою собственность с целью мошенничества. Поэтому, покупая квартиру у частного лица, нужно иметь в виду, что у этого человека есть причина, по которой он не обратился к профессионалам за помощью. Надо ее попытаться выяснить, чтобы оценить степень безопасности затеи покупки. Прежде всего увериться, что перед вами - настоящий собственник, что он имеет право продавать всю квартиру, что нет другого собственника, или есть его согласие на сделку, что представленные документы - действительные, что квартира не находится под обременением, что нет прав третьих лиц на нее, и т.д.
Если продавец отказывается принимать аванс за квартиру, это уменьшает шансы покупки такого объекта и увеличивает вероятность пустой траты времени.
Если он всё же берет аванс, то это еще не гарантия, что дело дойдет до заключения договора. В любой момент человек может передумать продавать квартиру. Или он не сможет подобрать себе вариант встречной покупки, "забронировать" квартиру, согласовать день сделки и т.п., так как плохо разбирается в рынке. Он может также отказаться возвращать взятые в обеспечение покупки деньги. И даже если дело дошло до назначения дня заключения договора, нужно быть готовым к тому, что продавец к этому времени не будет готов - не соберет все документы для госрегистрации.
Испытав всё это в своей работе, профессионалы стараются не рассматривать варианты квартир частных продавцов. В то же время, покупая квартиру, выстав-ленную риэлтором, нужно помнить, что он, конечно, удовлетворяет интересы исключительно собственных клиентов, а покупателя - до того момента, пока они совпадают с интересами продавца. Но одновременно с этим он старается не нарушить профессиональные стандарты работы. И если обстоятельства по сделке будут подталкивать отступить в ту или иную сторону, он, балансируя, будет стараться устоять и, так сказать, вытянуть сделку. Это хоть какая-то идеология в поведении, жесткая четкая линия, гарантирующая успех.